小户型老房改造效果图，房子保质期竟不如你背后真相值得深思

广东汕头的老旧小区。/图虫创意

如果修缮更新的节奏慢于资产老化，那么许多看似尚新的建筑，未来几十年或许会转变为新一代的“老旧小区”。不过，对于七层无电梯的楼梯房，我们还可以逐级攀登，然而在三十层电梯失效的高层住宅，若依靠徒步登楼解决日常活动，显然过于勉强。

你家的房子能住多少年？

通常情况下，依据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这个期限是商品房所有权的七十年。而明年即将施行的《民法典》则规定，七十年之后会自动续展。

听起来好像是，只要房主自己不搬走，住个100年也不成问题。

实际情况常常不尽相同，房屋的陈旧速度远超人们的预料。通常而言，我国多数房屋与建筑的设计寿命仅五十年，交付使用三四十年的住宅普遍开始衰退，更不用说那些刚刚度过十年，修缮观念跟不上老化进程的新建社区。

青岛四方区的老房子。/图虫创意

今年7月，发布了一项关于推进城镇老旧小区改造工作的指导文件，要求在2025年之前基本结束需要改造的城镇老旧小区的改造工作。这些被称为“老旧”的小区，主要依据是建成时间，所有小区都是在2000年底之前建成的。

按此计算，年纪最小的老式社区建成已有二十年历史。倘若当年搬入的是新婚住所，到今年，房主儿孙辈最多刚步入成年，但所居房屋却已步入中岁，生活感受迅速变差，里外都需要彻底翻新。

房子三四十岁，已经“年老色衰”？

部分保养状态良好的全装修或翻新过的房子除外，其余多数二十年房龄的住宅，其空间布局与内部设施都比较陈旧。业内常称这类房产为“老破小”，这个称谓形象地说明了它们不仅房龄高，而且外观破损，同时居住面积也普遍偏窄。

《梦想改造家》曾经涉及一个案例，委托方家中有五名成员，他们居住在一套始建于上世纪七十年代的上海老式住宅里，该住宅的实用面积仅38平方米。房屋的布局属于老旧住宅中常见的狭长形设计，缺乏南北通透的通风条件，从阳台步行至门口，全程仅需十三步。

在过去的年代里，对于小面积住所的规划理念，要布置卧室、起居室、烹饪区、清洁间以及户外平台这些必要部分，最直接省力的手段，就是把后四者的空间占用控制到最低限度。

户型图，过道即餐厅。/《梦想改造家》

原本一家三口搬来时，住处就已显得狭窄，如今增添至三代人同住，空间局促更加明显。祖孙三代整年都挤在一张两米宽、一点三五米长的床上歇息。每晚，祖辈们需先挪开桌子，再组合凳子，铺完泡沫垫还要搭床，经过诸多环节，才勉强为身高一米七八的孙子腾出落脚的空隙。

折腾完才能睡觉。/《梦想改造家》

除了晚上睡不好，一家人还面临各种麻烦事：

这间房屋总共只有厨房和卫生间两个排水口，洗衣机位于入口的走廊处，当它需要排放废水时，必须连接到最近的洗漱池。

高层与储水罐的高度差不大，水力不足。为躲开用水集中时段，祖父母每日白日时在灶间加热水，步履蹒跚地把整桶滚烫的水搬去洗浴间。

整栋建筑的外壳仅仅安装了单层预制板，目的是为了实现隔热和保暖功能，但经过数十年的岁月侵蚀，这些功能已经完全丧失，导致小房间在冬季寒风肆虐，夏季则被烈日炙烤得闷热难耐。

上海静安区的老房子。/图虫创意

当然，这种“残破不堪”的极端状况或许只是个别现象，然而，凡是住过旧宅的人，多少都会经历类似的“折磨”。

譬如，每当夜幕降临，楼道便陷入昏暗，感应照明设备早已损坏多年，始终无人修理；倘若楼上忘记关闭水源，自家房顶很快就会变得潮湿；每日驾车上下班，最担心与邻居在小区内不期而遇，稍有不慎就会彼此陷入困境……

此外，众多陈旧社区缺乏规范化的服务团队，仅由一位年长者负责看管出入，管理机构每月仅象征性地收取少量清洁费用，为居民处理垃圾。公共设施逐渐损坏、绿化景观日益恶化等问题通常无法得到迅速解决，更不用说关乎个人居住感受的室内渗水、噪音等细小麻烦了。

老住宅区，有衣服晾在室外。/图虫创意

情况更为糟糕，随着岁月流逝，房屋自身的缺陷也日益显现，并且人也会逐渐失去年轻时的风采。

有一位豆瓣用户购买了一套在浙江嘉兴老城区的旧式房屋，因为房屋内部状况非常糟糕，她不得不亲自进行大规模翻新。

拆开墙后才发现，里面的砖石混合物中的石灰和沙子已经非常松散，有时连着瓷砖和墙皮一剥就能掉下来，于是师傅们不得不采用水泥来重新加固墙体。

撕掉墙纸以后发现，灰土层直接裸露出来。/豆瓣

今年五月，广州番禺区乳芳园小区某栋楼七层的外墙整面在“龙舟水”时段被风雨掀掉。坠落的块状物砸毁了楼下的木桌和沙发，墙体内部的红砖也显露出来，并且周边出现了两条裂缝。住在上下楼和路过的居民都感到十分不安。

根据《南方都市报》的消息，这个社区在上世纪九十年代完成交付。这些楼宇的外墙是用黄泥沙粘合而成的，只要墙面出现裂缝，泥沙就很容易掉落，并且经过多年的风吹雨淋，墙体目前已经形成了空鼓的状况。

墙面已经裸露，红砖清晰可见。/南都N视频

住房大跨步，质量也要跟上

野村证券的经济学家考察了中国这些年新增的建筑面积，发现当前建筑物中有22%是在2000年以前建造的。深圳市房地产研究中心提供的资料表明，中国城镇住房里，42%是2000年以前建造的，另外16%则是在1990年以前建造的。

也就是说，如今我们能够看到的建筑，其中至少五分之一是上个世纪八九十年代建造的，或者更早时期修建的。

广州的老城区，左侧为典型的老旧楼房。/图虫创意

先前，国内持续推行住房分配制度，依照苏联“赫鲁晓夫楼”模式建造的筒子楼遍及众多都市。统计资料表明，1949年至1977年岁末，城市累计增建住房面积达4.93亿平方米。然而，在改革开放之前，城市民众人均居住空间不足7平方米。

这种建筑类型崇尚简约理念，制造和施工过程高效且经济实惠，普遍选用混凝土与预制板材组合而成。受限于材料供应，以竹材充当钢筋的做法时有发生。进入八十年代后，数十平方米配备独立厨房和卫生间的单元式住房开始普及，逐步替代了筒子楼中的单间布局。即便居住条件显著提升，其建筑布局和空间规划仍深受筒子楼模式的影响。

如今，那些历经几十年风雨洗礼的筒子楼和老公房，已经呈现出墙体斑驳、窗户扭曲、电线外露的景象，许多在近年推行的“棚改”工程中，遭到了大规模的拆除重建。

老式居民楼各家物品堆积如山，上上下下都挂着各种东西，积年累月的煤灰、油渍和尘埃早已把白墙变成了灰墙，显得十分陈旧。回想往昔，那些充满生活气息的记忆仿佛被一层薄纱覆盖，但糟糕的居住条件却无法掩饰，一目了然。

1980年，国家层面确立了推行房产市场化的发展方向，允许个人建造房屋，支持房屋交易活动，保障个人对房产的持有权利。在这一年1月，深圳经济*房地产公司被委派着手组建。彼时深圳利用补偿贸易的变通方式，与香港商人联手打造了城市首个商品房住宅项目——东湖丽苑。

依照此例，市场取向的体制变革推行以来，房地产公司如雨后新芽般不断涌现，数量激增，1991年北京市专门从事房产开发的公司达到3700家，次年这一数字攀升至17000家。

1992年，单单海口一个城市，房屋建设面积就达到了800万平方米。1996年，全国范围内，房地产建设的投资总额为3825亿元。再过两年，国家彻底叫停了住房的实物分配政策，商品房慢慢变成了中国人解决居住问题的主要途径。

过去那个时期并非唯一，现在每年，众多新建住宅项目纷纷竣工，图虫创意

新建的房屋成片出现，但工程品质略显不足。那个时期，商品房市场尚处起步阶段，众多私营地产商与建筑单位所雇佣的设计师和工匠，多数是临时征召的半路出家人员，其中不乏从未接受过正规建筑训练的设计新手，也有大量是弃农从工的泥瓦匠。

那个时期，建筑品质和建造手法的标准，跟现在比还不太健全。有报章提及，由于砖砌墙身不够结实，没法安装窗帘杆，广州南华村某个社区的人家，从1999年搬进去之后，客厅和主卧始终没法挂窗帘。

二零一四年四月四日，位于浙江奉化居敬小区的一处住宅楼突然坍塌，这场意外导致五人受伤，一人死亡，令人震惊的是该建筑从建成到事发时仅过去了不到二十年。

奉化居敬事故发生时，最后一位获救的女孩接受了截肢手术。《东方时空》

有媒体报道，这栋建筑在倒塌前数年，墙体便开始出现细小裂缝，钢筋外露，墙面涂层也渐渐剥落，显现出诸多异常现象。1997年7月，官方记录表明该楼符合质量标准，然而到了2013年1月，新一轮评估指出其混凝土和砂浆等关键材料强度不足，未能达到设计要求，最终被认定为工程存在缺陷。

许多寻常人家面临的问题在于，即便房地产商最后提供的住宅质量不佳，购房者也必须接受，或许数十年后才会察觉，整栋建筑其实一直未能符合标准。

最令人痛心的情况是，建筑尚未完工，小型开发商便携款消失，只留下半成品的建筑，令购房人无计可施。

沙盘卖房。/图虫创意

开发商看来，预售机制能让规模快速扩张，资金迅速回笼，开发周期得以缩短，呈现不同面貌。

现在的新房，二十年后的“老破大”

即便开发商值得信赖，房屋建成且装修完毕后，倘若缺乏数十载如一日的不断修缮，便难免迅速沦为破败老屋的境地。

改革前，居民区多由单位直接管理，日常维护费用和人力均由单位承担。现在，由于体制转变，部分单位的管理模式和人员配置已更新换代，难以顾及职工稀少的家属区，老旧社区的基础服务长期依赖街道和社区维持。

即使是物业负责修缮的小区，对于大型维修工程也常常财力不足。例如广州乳芳园小区，墙面损坏两个月无人问津，住户最终只能向地方媒体反映情况。

楼房外表的滑落和裂缝，都位于公共地带，不过这个小区是广州首批商品房，早已超出保修期限，同时也没有设立公共修缮资金，日常收取的物业费又不够支付墙面维修的开销。在老旧社区微改造工程开展之前，物业只能提出“给出维修计划并对接施工队伍，不过费用需要业主自行承担”的应对办法。

老旧小区里，裸露的红砖并不少见。/图虫创意

2017年岁末，住建部已在十五座城市推行老旧小区改造的初步实践，今年全国两会期间明确指出小户型老房改造，2020年将新增九万套城镇老旧小区改造项目，同时推动增设电梯设施，并促进餐饮、清洁等多元化的社区服务项目发展。

但这样的过程必然伴随许多难点。

以电梯增建为例，怎样听取民众想法、怎样承担开销、由谁发起并统筹，都是棘手难题。为迅速推动翻新，许多地方已将增设门槛从绝对否决制转为三分之二多数赞成即可。倘若街坊长时间不能取得一致意见，增设电梯的方案就会搁置。

这些建成年代久远的社区居住着大量年长者，然而当初设计房屋时并未预见到业主会步入老年这一情况，因此现在想要进行便于老年人使用的改造，可供利用的余地相当有限，厦门有处建筑安装的升降设备运行四年之后，便显现出地基下沉、墙面出现裂缝、设备向外倾斜等安全隐患。

厦门后江埭路71号那座居民楼是1988年建成的。2015年3月，楼里新装的电梯开始运行，不过仅仅过了四年，就接连出现各种故障。/厦门广电

同样的情况也出现在不少新建社区的后续管理上。有人感叹，众多开发商只顾迎合市场，房屋售出便不再关心，完全不考虑十年或更久远的未来。说到底，利益至上，若无必要的规定加以限制，又有谁会去管十年后、二十年后的住户情况呢？

去年一篇引发广泛关注的文章《当社区无可挽回地走向没落》提到，那些仅有十载、二十载历史的住宅，同样正深陷“社区生活品质下降—照管不足、物业费收缴困难—生活环境不断变差”的恶性循环之中，

楼道空间被挤占，车辆停放愈发无序，绿化区域光秃秃一片，墙面涂层剥落，电梯设备陈旧却迟迟不更新，整体状况堪忧，这些小区虽然主体构造尚可，但衰败程度和居住感受，跟那些破旧的老小区相比，几乎没什么两样。

筹集公共修缮资金，或是召集业主集体和业委会成员进行表决，对于规模持续扩大、产权愈发零散的当代高层住宅社区而言，都绝非易事，而且物业企业若想借机调高管理费用以提升服务水准，稍有不慎就可能被众人齐声喝彩赠予“样样都搞砸，收费第一名”的旗帜。

驱逐了不良物业管理后，社区住户就真能迎来美好时光吗？伴随先前部分住户迁出，租客比例攀升及维护开销持续攀升，新物业管理能否准时收取管理费仍成疑虑，倘若由业主委员会自行管理，那么在住户关系日益复杂的社区，不难想象那将是一场纷争不断的“人际关系困境”。

有多少小区能够坚持维护绿化？/图虫创意

某些人认为，期限一到就无人问津是最糟糕的境况，等到那时才去收拾残局。所以，当居住条件不断恶化，有财力再购置房产的家庭会迁离，而经济条件不允许更换住房的居民则继续留守，那些曾经被誉为“高档住宅区”的楼宇，一旦疏于管理，便有可能逐渐沦为“破败社区”。

换言之，如果修缮更新的节奏慢于资产老化的速度，那么那些当前看似崭新的建筑，在数十年后极有可能转变为新一代的“老旧破小”。不过，对于七层的楼梯房，我们尚能逐级攀登，然而在电梯故障的三十层高楼，若想依靠步行上下楼完成日常活动，未免过于勉强。

高层住宅，水泥森林。/图虫创意

但是很奇妙，有些人还发愁自己在郊外购置的新居住上二十年会旧掉，而另一些人却大手笔花费1200万元，购置了市内老小区里一个39平米又阴暗的地下空间，仅仅是因为它与“宇宙中心小学”北京宏庙小学的入学资格相关联。

最新规定表明，今年7月31日之后，西城区具备优质教育条件的区域将实施多校划片政策，购买该区域房产也无法确保子女能进入指定学校就读，这一消息促使众多家长抓紧时间，媒体调查发现，今年“五一”假期期间，宏庙小学所在的金融街地带每天有8到10套二手房完成交易。

学区房，买了只是为占坑。/微博

有一个账目，人们都能明白：推倒现在六七层高的旧建筑，在同一个地方建造一栋二十层高的新住宅，房地产开发商仍然能够获取利润，然而当这些高达二三十层的住宅楼也步入衰败时期，又该如何更新、由谁负责更新呢？

也许是新一轮的建造与拆除。然而，如果建筑的高度必须为了利润而翻倍，那么还有多少年轻一代会动用全家积蓄购房呢？

传统观点认为，生命短暂，人们却常担忧未来长远之事。然而现在，许多家庭在耗尽所有钱财购置新房之后不久，就必须面对房屋更换的难题，原因可能是居住空间不够，也可能是房屋位置不佳，也可能是孩子上学需求，还可能是居住感受越来越差。

在这样悠长反复的忧虑里，很多人和他们的房子一同老去。